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融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

来源:中原投创 作者: 人气: 发布时间:2018-06-14 16:23:40
摘要:  2018年是房企生死之年。  房企要生存,一要有钱,二要有地。  第三,还要好好盖房子。  融创中国,2017中国房企销售金额排名第四、总市值超1477亿港元的龙头房企,然而他在

  2018年是房企生死之年。

  房企要生存,一要有钱,二要有地。

  第三,还要好好盖房子。

  融创中国,2017中国房企销售金额排名第四、总市值超1477亿港元的龙头房企,然而他在河南的第一个项目象湖壹号一期刚开始交房就遭遇了维权。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  今年仿佛是融创董事会主席孙宏斌的“水逆”之年。

  自打接手老乡贾跃亭的乐视,孙宏斌就粘上了烫手山芋,损失165亿。

  2018年6月3日,因为操控摇号买房事件,西安市房管局暂停受理融创中国旗下西安12家项目公司的商品房预售许可申请,责令自查整顿。

  2016年2月份,融创中国旗下子公司收购河南房地产商中牟美盛置业有限公司70%的股权和债权,并以此作为12年后孙宏斌再次“杀回”郑州的标志。从融创中国进入郑州市场以来,孙宏斌在各大场合频频发声,表示要“深耕郑州”。然而融创在郑州市场首个项目竟然就遭遇维权。

  据wind数据显示,最近3年,融创在全国拿地101块,土地面积合计673.81万平方米(约1万亩)。其中在河南拿地13块,土地面积合计54.31万平方米(约814亩),合计金额39.64亿元。在河南省拿地数排名全国第三,土地面积排名第四。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元
融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  据最新统计发现,还有2宗土地竞拍时间为2018年3月21日。加上这两宗土地,近三年融创在河南合计拿到15块地,合计904.4亩,金额约45.67亿元。

  2017年5月28日,融创中国发布公告,拟95亿元收购大连万达商业3.91%股权获全票通过;2017年7月,融创就从万达商业手中收购13个文化旅游项目公司91%的权益,合计交易对价为438.44亿元;合计两单收购耗资533.44亿。

  2018年6月12日,融创召开2018年股东大会。孙宏斌向股东介绍:去年融创已经过了压力测试。

  什么叫压力测试,就是没有新的贷款,公司能不能正常经营下去。很多公司是过不了这个测试的。融创去年不但过了这个测试,而且还是加严版的,因为另外扛了收购万达的500多亿。

  根据2017年年报,截至2017年末,融创中国拥有现金及现金等价物684亿元人民币。

  在股东会上,孙宏斌还说,目前自己主要的工作重点,是保证公司绝对的安全;第二才是发展。2019,2020年,融创的利润会快速释放。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  既有地又有钱,未来两年利润还会迅速增长,那么融创现在只需干好一件事:好好盖房子。

  已布局河南10个项目

  15宗、904亩土地详情表

  2016年3月19日,融创中国签约河南国控集团,深耕郑州市场。

  2016年3月29日,融创中国以360万元/亩作价收购华夏万通地产股权,布局绿博组团地块,定案名定为融创观澜壹號。

  2016年6月18日,融创(中国)、思念集团与平安银行城市更新产业基金合作签约仪式举办,融创将与思念合作开发惠济区弓寨项目,案名大河宸院。

  据投实君查询融创官网显示,目前融创在河南共有10个项目,全部位于郑州,包括营销代理项目1个。

  布局河南项目:融创·中原壹号院、融创金林·金水府、融创·御湖宸院、融创中永·中原大观、融创城开·中原宸院、融创美盛·象湖壹号、融创城开·瓏府、融创华夏·观澜壹号、融创瀚海·大河宸院、清华城·都会轩(营销代理)。

  据统计,近三年融创在河南合计15块土地。其中,在巩义拍地7宗,合计515亩,金额2亿。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元
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  负债率达90.27%

  经营活动现金流逐年下降

  截至2017年报告期末,融创中国总资产6231亿元,其中现金及现金等价物684亿、商誉及无形资产36亿元,较上年同期增加22亿元。总负债合计5625亿元,其中,长期借贷为1406亿元,短期借贷及长期借贷当期到期部分为787亿元。

  2015年至2017年,公司资产负债率分别为83.19%、87.92%、90.27%。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  从现金流看,2013年至2016年经营活动现金流从83.24亿元下降到46.16亿元;投资活动现金流一直为负。2016年筹资活动现金流为592.3亿元。

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  四家香港上市龙头房企部分财务指标对比表:

融创郑州项目为何遭维权?3年共计拿地900亩,仍持现金684亿元

  今年即使贷款停了还能活

  未来两年利润会迅速释放

  6月12日,融创召开了2018年股东大会。会上主要提到这三点:

  1.收购万达进行过极端压力测试,贷款停了,融创还能存活,依然完成了收购。宏观调控不会放开,现在每个城市在进行微调。融创的贷款,今年年底会与去年持平,债务不动,利润增加,投关利润保守估计130亿到150之间,19年20年会快速释放利润。销售额至少会在4500亿以上。

  2.上半年的收款大于销售额,原因去年年底有大几百亿的收入。其中贷款少了100到200亿。收购项目利润大于15%,RII大于50%。融创现在是要不花钱,还能拿到好项目,很多人带钱带项目找到融创,上半年只花了几个亿,每月还款一百多亿。

  3.回款周期变长,原来1个月,现在2到3个月。当期回款75%,加上去年年底的几百亿,目前超90%。同时,融创目前每月几百亿的现金流回来,资产的流动性非常好。净资产提高,主要依靠利润释放快速增长。19,20年会快速释放,未来2到3年快速增长。

  融创中国控股有限公司

  融创中国控股有限公司(简称融创 )是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。迄今,在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目,产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。

  2017年7月,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。融创房地产集团以335.95亿元,收购前述76个酒店。

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